Đất đồi có được xây nhà không? Vài năm trở lại đây, xây biệt thự trên đồi trở thành trào lưu nghỉ dưỡng cao cấp, tiện nghi được nhiều người lựa chọn. Tuy nhiên, ngoài kiến trúc, thẩm mỹ và công năng thì vấn đề pháp lý cũng phải được đặt lên bàn cân ngay từ đầu để đảm bảo công trình hoàn thiện không bị buộc phải phá dỡ đáng tiếc. Cụ thể đất đồi được xây nhà hay không? Trình tự thủ tục ra sao? Chuyên gia của Kiến trúc Tây Hồ sẽ giúp gia chủ giải đáp chi tiết trong bài viết này.
Các căn cứ pháp lý về đất đồi
- Luật đất đai 2013
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP
- Nghị định 102/2014/NĐ-CP
- Nghị định 91/2019/NĐ-CP
Đất đồi có được xây nhà không?
Theo Điều 10, Luật đất đai 2013 về phân loại nhóm đất:
- Đất trên sườn đồi, núi dốc từ một vụ trở lên sẽ thuộc vào loại đất nông nghiệp. Cụ thể là một trong các nhóm: đất trồng lúa nương (từ một vụ trở lên); đất nương rẫy trồng cây hàng năm, lâu năm; đất lâm nghiệp (rừng tự nhiên hoặc rừng trồng).
- Đất đồi núi, trên đất dốc thuộc vùng đồi núi cũng có thể thuộc loại đất chưa được đưa vào sử dụng cho các mục đích cụ thể.
Quy định tại khoản 1 điều 6, Luật đất đai 2013 về Nguyên tắc sử dụng đất: “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”.
Như vậy, đất đồi thuộc nhóm đất nông nghiệp hoặc đất chưa được đưa vào sử dụng. Do đó, đất đồi không được phép xây nhà. Nếu muốn xây nhà, bắt buộc mảnh đất đó phải là đất thổ cư.
Muốn thi công xây dựng nhà ở trên đất đồi, sườn núi, chủ nhà cần làm thủ tục chuyển nhượng mục đích sử dụng sang đất thổ cư. Trong trường hợp khu vực đó đủ điều kiện cấp phép, chủ nhà sẽ được cung cấp đầy đủ hồ sơ, giấy tờ cần thiết theo quy định để xây nhà.
Nếu xây nhà trên đất khác nhóm đất thổ cư, không có GCNQSDĐ, sẽ bị coi là vi phạm pháp luật. Người xây dựng phải đứng ra chịu mọi trách nhiệm để khôi phục hiện trạng.
Bị xử phạt như thế nào khi tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp?
Tự ý xây nhà trên đất đồi khi chưa được cấp giấy phép, chủ nhà sẽ bị xử phạt theo quy định tại Điều 11, Nghị định 91/2019/NĐ- CP. Cụ thể:
Trong trường hợp vi phạm, chủ sở hữu phải áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả:
- Khôi phục lại trình trạng ban đầu như khi chưa sử dụng
- Buộc đăng ký đất đai theo quy định nếu như mảnh đất đồi đó đủ điều kiện chuyển nhượng mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư.
- Nộp lại số lợi bất hợp pháp thu được từ hành vi vi phạm trên theo quy định.
Có được xây nhà ở trên đất 50 năm không?
Trong Luật đất đai năm 2013, không có loại đất nào là đất 50 năm. Số 50 năm ở đây được xác định là thời hạn sử dụng đất 50 năm. Đây là:
- Đất nông nghiệp được giao, công nhận quyền sử dụng đất đối với cá nhân, gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
- Là đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân thuê để sản xuất nông – lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
- Đất được giao cho tổ chức, cá nhân thuê, đầu tư xây dựng dự án thương mại, dịch vụ, cơ sở sản xuất…
Theo như phân loại ở trên, phần lớn đất 50 năm đều là đất nông nghiệp. Có thể bao gồm cả những vùng sườn đồi, dốc thoải.Như vậy, chủ đầu tư cũng không thể tự ý xây nhà trên đất đồi 50 năm. Nếu có nhu cầu muốn xây dựng, vẫn phải làm thủ tục xin chuyển nhượng sang đất ở và cấp phép.
Bài viết liên quan: Biện pháp chống xói mòn đất ở vùng đồi núi khi xây nhà
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đồi sang đất thổ cư thế nào?
Đất đồi chỉ được phép xây nhà khi đó là mảnh đất thổ cư, có giấy cấp phép, chuyển nhượng của cơ quan có thẩm quyền.
Hiện nay, đất tại những vùng sườn đồi ngoại ô thành phố, thị các thị xã ven thành phố lớn đang lên cao do nhu cầu sinh hoạt, hưởng thụ của con người. Lợi thế của khu vực này là sườn dốc thoai thoải. Phía sau là đồi núi, mặt tiền hướng ra bao quát, view sông hồ. Đặc biệt, bầu không khí rất trong lành, thoáng mát. Là nơi thích hợp để con người an dưỡng, tĩnh tâm và hòa mình vào thiên nhiên.
Theo đó, những căn biệt thự bám sườn đồi xây dựng tại đây trở thành loại hình BĐS nghỉ dưỡng cao cấp của giới siêu giàu. Tuy nhiên, để hợp pháp giá giá trị tài sản, trước khi xây dựng, chủ đầu tư phải tìm hiểu kỹ về mặt pháp lý. Trong trường hợp phải chuyển đổi mục đích sử dụng, tiến hành theo trình tự thủ tục đã quy định.
Điều kiện chuyển nhượng
- Đất được phép chuyển mục đích sử dụng theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương.
- Khu vực đất đồi đó phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
- Là khu đất sử dụng ổn định, không phát sinh tranh chấp về ranh giới hay với người khác.
- Là khu đất đồi không bị kê biên để đảm bảo thực hiện thi hành án.
- Đất thời hạn 50 năm và đang có thời hạn sử dụng.
Hồ sơ chuyển nhượng đất nông nghiệp sang đất thổ cư
- Đơn vị chuyển nhượng mục đích sử dụng đất theo mẫu quy định
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Căn cước công dân
Trình tự thủ tục
- Nộp hồ sơ đã chuẩn bị tại phòng Tài nguyên và Môi trường của địa phương nơi có vị trí mảnh đất đồi.
- Cơ quan tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ không hợp lệ, sẽ thông báo hướng dẫn người nộp chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định.
- Cơ quan có trách nhiệm tiếp nhận, thẩm tra, xác minh, thẩm định thực tế khu đất đồi chuẩn bị chuyển nhượng. Nếu hợp lệ, sẽ chỉ đạo chỉnh lý cơ sở dữ liệu, hồ sơ địa chính.
- Trao trả kết quả cho người nộp. Thời gian xử lý không quá 15 ngày kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ. Và 25 ngày đối với cùng núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa có điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn.
Tóm lại
Đất đồi có được xây nhà không? Kết luận đất đồi là đất nông nghiệp không được phép xây nhà. Muốn xây biệt thự bám sườn trên đất đồi núi, chủ đầu tư phải làm hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Hi vọng những hướng dẫn trên đây của Kiến trúc Tây Hồ sẽ giúp bạn hiểu rõ quy trình pháp lý trước khi thi công xây dựng.
Đừng quên Kiến trúc Tây Hồ là đơn vị chuyên tư vấn thiết kế xây dựng biệt thự đồi, chuyên nghiệp, nổi tiếng tại Việt Nam. Các chuyên gia của Kiến trúc Tây Hồ với kiến thức chuyên sâu, nhiều năm kinh nghiệm thực tế trong thi công xây dựng nhà địa hình và khả năng cập nhật xu hướng sẽ đồng hành cùng gia chủ kiến tạo nên một công trình đúng theo sở nguyện. Nhắc tới biệt thự trên đồi, biệt thự trên núi là nhắc tới Kiến trúc Tây Hồ.
